大河财立方记者 杨萨

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从鼓励支持协商到指导有序调整，半月内，央行两次针对存量房贷利率发声意味着什么？市场有哪些反应？

8月2日，大河财立方记者走访郑州多家银行了解到，目前银行方面尚未有调整存量房贷利率的通知，具体如何实施还要等政策落地。

“从降低商业银行协商成本，提升相关业务办理效率角度，不排除效仿2008年通过批量打折方式，但由于各家银行经营和房贷结构差异，相关措施应兼顾个体银行差异。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受大河财立方记者采访时表示，未来应该把更多决定权交给市场。

多家银行回应：未接到通知，等待政策落地

8月1日，央行再提降存量房贷利率，将因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

自去年以来，调降存量房贷利率的呼声高涨，半个月内，政策端再次重磅发声，市场反应如何？

8月2日，大河财立方记者对郑州多家银行进行了走访，多位客户经理表示，目前尚未接到下调存量房贷利率的具体政策通知，购房者仍按照合同签订利率执行还贷。

“还没接到总行关于调整存量房贷利率的通知，是每个地区统一调整还是各家银行根据自身情况调整都还是未知数。”某股份行个贷经理告诉记者，当前存量房贷与新增房贷利率存在较大利差，央行半月内两次表态，预计年内存量房贷利率大概率会调整，但是具体怎么实施，目前还不清楚。

某国有大行河南分行客户经理表示，如果该行有调整存量房贷利率的通知，个贷经理会通知客户前来办理。

“央行刚发文，具体落地实施应该还需要一段时间。”某城商行客户经理告诉记者，最近前来咨询存量房贷利率的购房者明显增多，但一切都要等具体调整政策落地。

易居研究院研究总监严跃进向大河财立方记者表示，央行表述由此前的“支持”和“鼓励”，转变至现在的“指导”，这就意味着政策改革进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。

光大证券首席固收分析师张旭称，存量房贷利率的降幅应以市场化、法治化为原则，由商业银行和借款人自主协商确定，金融管理部门不宜对降幅做强制要求和统一安排。

业内人士：存量房贷利率下调有望在三季度启动

事实上，此前曾有过存量房贷利率下调的先例。

2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。

“未来无论是通过变更合同约定，还是贷款置换，下调存量房贷利率不存在实质性障碍，完全可以在政策引导下有序进行，如针对不同存量房贷利率，设置差异化的折扣比例或降点幅度等。”东方金诚首席宏观分析师王青向大河财立方记者表示，预计存量房贷利率下调有望在三季度启动，为维护房贷市场秩序，如果采用贷款置换方式，将限于本行，不会鼓励跨行“转按揭”。

存量房贷利率应该怎么调？

“建议商业银行在提出变更合同和置换贷款的方案时，继续落实好差别化住房信贷政策，并采用‘利率越高，降幅越大’的规则，即降幅向高息客户倾斜、相对拉平利率，这是较有利于缓解早偿压力的方案。”张旭认为，商业银行在形成方案时，应该充分体现出金融工作的人民性以及促进消费的政策导向，合理地利用本次契机推动居民信贷成本稳中有降。

中金货币金融研究预计调整存量房贷利率可能有以下特点：一是针对性下调存量按揭利率“加点”而非LPR基准利率普遍下调；二是“市场化原则”意味着各城市下调幅度可能并非“整齐划一”，而是以当地市场化形成的新发放利率为基准，即存量利率下调和用新发放贷款置换效果等同，对于新发放利率加点下调较多的三四线城市下调幅度更大，一线城市幅度相对较少；三是“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着跨行转按揭（他行新发放贷款置换本行按揭）存在放开的可能性，但“依法”“有序”意味着放开过程可能较为谨慎，避免出现过度竞争。

调降存量房贷利率对银行影响几何？

中金货币金融研究认为，存量按揭利率下调对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大，对区域行影响较小。考虑到调整过程可能需要一定时间逐步落地，对银行收入的影响可能较为平缓。

东方金诚研报显示，存量房贷利率下调会收窄新、老房贷利差，缓解“提前还贷潮”“转贷降息”现象，稳定房贷市场秩序，并为新发放居民房贷利率进一步下调拓展空间。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补。

张旭表示，降低存量房贷利率是遏制提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利条件。

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